Site yönetimi periyodik kontrol konusunda en sık karşılaşılan soru "bizim de buna ihtiyacımız var mı?" sorusudur. Cevap kısa: evet. Kapıcı, güvenlik ya da teknik personel çalıştıran her site ve apartman yönetimi işveren sayılır ve ortak alandaki iş ekipmanlarını İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği Ek-III'e göre yılda bir kontrol ettirir. Asansörlerin yıllık kontrolü ve binanın yangın güvenliği ise personel olsun olmasın bina yönetiminin görevidir. Bu yazıda bir konut sitesinin ya da apartmanın yıllık kontrol listesini, yönetimin sorumluluğunun nerede bittiğini ve raporların genel kurulda nasıl kullanılabileceğini anlatıyoruz.
Ortak alanlarda kontrol edilen ekipmanlar
Bir konut sitesinin listesi genellikle şu kalemlerden oluşur:
- Asansörler ve kabin etiketleri
- Hidrofor ve su deposu pompaları
- Kalorifer kazanı ve genleşme tankı
- Paratoner ve topraklama
- Ortak alan elektrik panoları
- Otopark havalandırma ve yangın tesisatı
Küçük bir apartmanda bu liste birkaç kaleme iner; büyük bir sitede ise jeneratör, trafo merkezi, yangın pompası ve kapalı otopark sistemleriyle onlarca ekipmana çıkar.
Asansörler: yönetimin en görünür yükümlülüğü
İnsan taşıyan asansörlerin yıllık kontrolünü, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca yetkilendirilmiş A tipi muayene kuruluşu yapar ve kabine renkli bir etiket yapıştırılır. Yeşil güvenli, mavi hafif kusurlu, sarı kusurlu, kırmızı ise güvensiz ve kullanıma kapalı anlamına gelir. Bina yönetimi bu kontrolün yaptırılmasını ve etiketin takibini üstlenir. Sarı etikette eksiklerin verilen süre içinde giderilmesi gerekir; bu yüzden bakım firmasıyla eksik listesini kontrol günü konuşmak ve takip kontrolünü zamanında istemek yönetimin elindedir. Ayrıntılar asansör periyodik kontrolü sayfasında.
Yönetimin işini kolaylaştıran bir yöntem, A tipi kontrolden önce bakım firmasıyla birlikte bir ön kontrol yapmaktır. Böylece sarı ya da kırmızı etiket riski azalır ve kontrol günü sürpriz yaşanmaz. Asansör makine dairesinin panosu ve topraklaması ise ortak alan elektrik kontrolünün parçasıdır; iki kontrolü farklı kuruluşlar yapsa da aynı haftaya planlamak yönetimin takibini kolaylaştırır.
Isı merkezi ve su basıncı
Merkezi ısıtmalı sitelerde kalorifer kazanı, genleşme tankı ve boyler yılda bir basınçlı kap olarak kontrol edilir. Kazanın ısıtma sezonu başlamadan kontrol edilmesi, kışın ortasında yaşanacak bir arızayı önlemenin en ucuz yoludur. Üst katlarda su basıncını sağlayan hidrofor ise sürekli çalışan bir basınçlı kaptır; hidrofor periyodik kontrolünde tank hidrostatik olarak test edilir, membranın ve ön basıncın durumu, basınç şalteriyle emniyet ventilinin birbirine uyumu ve pompaların pano üzerinden çalışması denenir.
Elektrik, topraklama ve paratoner
Yönetimin elektrik sorumluluğu ortak alanlarla sınırlıdır: ana dağıtım panosu, kat panoları, merdiven ve otopark aydınlatması, asansör ve ısı merkezi beslemeleri. Bu tesisatın yılda bir kontrolü, topraklama ölçümü ve kaçak akım rölesi testi, ortak alanlarda elektrik çarpması ve yangın riskini azaltır. Ek-III bu kontrolde tesisat projesini de arar; eski binalarda proje çoğu zaman müteahhitten hiç teslim alınmamıştır ve yönetimin yeniden çizdirmesi gerekebilir. Daire sayacından sonraki tesisat ise kat malikinin sorumluluğundadır.
Bahçe aydınlatma direkleri, dış ortam prizleri, otopark kapısı motorları ve havuz çevresindeki ekipmanlar nem ve güneş nedeniyle en hızlı yıpranan tesisat bölümleridir. Bu noktalarda kaçak akım rölesinin gerçekten açtığı test edilmeden ortak alan kontrolü tamamlanmış sayılmaz. Sitede çalışan teknik personelin pano kapaklarını kilitli tutması ve yetkisiz müdahaleyi önlemesi de raporda değerlendirilen konular arasındadır.
Yüksek bloklarda ve geniş çatılı sitelerde paratoner tesisatı da yıllık listededir. İniş iletkenlerinin kopması ya da topraklama direncinin yükselmesi dışarıdan fark edilmez; ancak ölçümle anlaşılır. Çatıya sonradan kurulan baz istasyonu, güneş paneli ya da çanak antenler korunma bölgesini değiştirebilir.
Otopark, jeneratör ve yangın tesisatı
Kapalı otoparkı olan sitelerde jet fanlı duman tahliye sistemi ve karbon monoksit algılama kontrol listesine girer. Bu sistemin yangın paneliyle birlikte doğru çalıştığı ancak senaryo testinde görülür. Yüksek katlı sitelerde jeneratör, asansörleri ve yangın pompasını besler; şebeke kesildiğinde devreye girdiği yük altında denenir. Yangın dolapları, söndürme tüpleri ve varsa sprinkler sistemi de yıllık kontrolle doğrulanır.
Kendi trafo merkezi olan büyük sitelerde yüksek gerilim işletme sorumlusu bulundurmak zorunludur. Trafo bakımı ve YG hücresi kontrolü, sakinlere önceden duyurulan kısa bir kesintiyle yapılır.
Bütçe ve genel kurul
Site yönetimleri için kontrollerin en hassas yanı bütçedir. Yıllık kontrol takvimini işletme projesine yazmak, harcamanın genel kurulda önceden onaylanmasını sağlar. Kontrol raporlarının genel kurulda paylaşılması da kalan eksiklerin ve onlar için gereken bütçenin şeffaf biçimde görülmesine yardım eder. Yönetim değiştiğinde yeni yönetime teslim edilecek en değerli dosya, bu raporların ve etiketlerin bir arada tutulduğu dosyadır.
Bütün kontrolleri aynı aya toplamak hem maliyeti düşürür hem de takibi basitleştirir. Kazan kontrolünü sonbahara, diğerlerini aynı ziyarete koymak çoğu site için en pratik düzendir.
VEKTORX ile site kontrolleri
VEKTORX olarak site ve apartman yönetimlerinde ortak alan elektriği, ısı merkezi, hidrofor, paratoner, otopark ve yangın tesisatı kontrollerini tek planda topluyor, raporları e-imzalı olarak portalda teslim ediyoruz. Elektrik tarafındaki kontrollerin kapsamı için elektrik periyodik kontrol sayfasına bakabilir, sitenizin bilgilerini teklif formu üzerinden iletebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Apartman yönetimi periyodik kontrol yaptırmak zorunda mı?
Kapıcı, güvenlik ya da teknik personel çalıştıran yönetimler işverendir ve ortak alandaki iş ekipmanlarının kontrolünü yaptırır. Asansörün yıllık kontrolü ve yangın güvenliği yükümlülükleri ise personel olsun olmasın bina yönetimine aittir.
Daire içindeki elektrik tesisatı yönetimin sorumluluğunda mı?
Hayır. Yönetimin sorumluluğu ortak alanlardır: ana pano, kat panoları, merdiven ve otopark aydınlatması, asansör, ısı merkezi ve hidrofor. Daire sayacından sonraki tesisat kat malikinin sorumluluğundadır.
Asansöre kırmızı etiket yapıştırılırsa ne olur?
Kırmızı etiket asansörün güvensiz olduğunu gösterir; eksikler bakım firmasınca giderilip takip kontrolü yapılana kadar asansör kullanıma kapatılır. Yönetimin görevi bakım firmasını hemen harekete geçirmek ve takip kontrolünü istemektir.
Kontrol raporları kat malikleri kuruluna sunulmalı mı?
Zorunlu bir sunum biçimi yoktur ama raporların yıllık genel kurulda paylaşılması, yapılan harcamanın ve kalan eksiklerin şeffaf biçimde görülmesini sağlar. Uygunsuzluklar için ayrılacak bütçe de bu raporlara göre planlanır.
Elektrik mühendisi (SMM). 2016'dan beri VEKTORX'in kurucusu ve teknik müdürü; periyodik kontrol, topraklama ve paratoner ölçümleri ve elektrik projelerinde saha deneyimi.